Was sind A-Lagen und B-Lagen? (Definition)

Was ist unter einer A- bzw. B-Lage zu verstehen?

Definition: A-Lagen und B-Lagen sind Klassifizierungen von Lagen für Gewerbeimmobilien. Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien zur Bewertung einer Immobilie und ihres Mietpreises. Sie gilt oft als ein Indikator des zu erwartenden Geschäftserfolgs eines dort ansässigen Unternehmens. Die Unterteilung erfolgt nach Definition des GfK-Prisma (GfK: Gesellschaft für Konsumforschung) in vier Klassen:

• 1a-Lage
• 1b-Lage
• 2a-Lage
• 2b-Lage

In die Klassifizierung fließen die durchschnittliche Besuchsfrequenz potenzieller Kunden, die Gewerbestruktur und Umgebung, die Verkehrs-Infrastruktur (ÖPNV-Anbindung, Parkmöglichkeiten) sowie die prognostizierte Zukunfts-Entwicklung mit ein. Die Bewertung und Einordnung der einzelnen Immobilie bzw. der Anforderungen an eine Immobilie wird mit der Standortanalyse vorgenommen.

1A-Lage: „Pole Position“ für Händler

Eine 1A-Lage ist laut GfK-Prisma eine Immobilie im Stadtzentrum mit der höchsten Passantenfrequenz vor Ort. In Fußgängerzonen gelten 10.000 bis 15.500 Passanten pro Stunde als 1A-Lage-Kriterium. Die nahe Umgebung der Immobilie weist einen fast flächendeckenden Bestand an gewerblich genutzten Immobilien vor allem mit Geschäften auf. Die Kunden finden hier alles, womit sie sich weit über den täglichen Bedarf hinaus versorgen – auch Luxusartikel. Zu den angebotenen Sortimenten gehören Kleidung, Schuhe, Mode und Accessoires, Bücher, Geschenkartikel, Haushaltswaren und mehr. Namhafte Marken-Filialen locken das Publikum ebenso wie z.B. größere Warenhäuser. Ein entsprechendes gastronomisches Angebot rundet die 1A-Lagen ab und verwandelt sie in „Flaniermeilen“. Beispiele für 1A-Lagen sind der Neue Wall in Hamburg, der Kurfürstendamm in Berlin, die Maximilianstraße in München oder die Frankfurter Zeil. Die Gewerbemieten in den 1A-Lagen entsprechen zumeist etwa 80 bis 100 Prozent der örtlichen Spitzenmieten.

1B-Lage: Günstiger im Mietpreis

Die 1B-Lage bezeichnen Gewerbe-Immobilienmakler gern als „zweite Liga der Lagen“, was jedoch eher positiv als abwertend zu verstehen ist (auch die zweite Liga ist professionell). Es handelt sich zum Beispiel um Nebenstraßen, die von den Fußgängerzonen abzweigen. Die Übergänge zu A-Lagen sind oftmals fließend. Für eine Gewerbeimmobilie oder ein Ladenlokal in einer 1B-Lage zahlt der Mieter im Durchschnitt etwa 40 bis 80 Prozent der örtlichen Spitzenpreise.

2A und 2B: Mischgebiete und Seitenstraßen

Als 2A-Lagen werden häufig Mischgebiete mit durchschnittlicher Kundenfrequenz klassifiziert. Hier mischt sich Wohnbebauung mit vielen, überwiegend kleinen Geschäften und Läden für den täglichen, wohnortnahen Bedarf. Beispiele: Supermärkte, Lebensmittelgeschäfte, Drogeriemärkte, Pizza-Bringdienste, Reinigungen, Copy-Shops etc. Als 2B-Lagen werden häufig kleinere, angrenzende Seitenstraßen der 2A-Lagen definiert.

Allgemeines zu A-Lagen und B-Lagen

B-Lagen erreichen generell etwa 40 bis 75 % der Passantenfrequenz angrenzender A-Lagen.

Was A-Lagen und B-Lagen gemeinsam haben: Sie können sich sowohl in Oberzentren als auch in Mittel- und Unterzentren sowie in Stadtteil- oder Nebenzentren befinden, beispielsweise Hameln oder Landshut-Zentrum sowie Hamburg-Altona, München-Schwabing oder Köln-Deutz. 

1A, 2B: Welche Lage braucht ein Franchisenehmer?

Ein Erfolgsfaktor vieler Franchisesysteme ist die Lage der Partnerbetriebe. Deshalb setzen Franchisegeber bei der Lizenzvergabe in ein Vertriebsgebiet und selbst der Auswahl des Franchisenehmers oft klare Standortanforderungen voraus. Meist ist der Franchisenehmer gefordert, eine entsprechende Immobilie zu suchen und anzumieten. Bei der Standortsuche und Standortanalyse helfen vielfach die Franchise-Zentralen. Für die Erstellung seines Businessplans muss der Franchisenehmer jedoch meist auch Marktanalysen vor Ort durchführen. Sie sollen unter anderem bewerten, ob der avisierte Standort die Kriterien erfüllt.

Beispiele für Lageanforderungen für Franchisenehmer-Betriebe

Für Cafés oder Einzelhändler mit Konsumartikel-Sortiment können 1A-Citylagen mit hoher Passantenfrequenz in Fußgängerzonen, Einkaufszentren, Flughäfen oder großen Bahnhöfen überlebenswichtig sein (u.a. zur Kundengewinnung). Für Fachbetriebe mit Maschinen-/Gerätepark und Lagerbedarf, Drive-in-Restaurants oder große Fitnessstudios eignen sich oftmals Lagen an Stadträndern oder in Gewerbegebieten, die entsprechende Flächen- und Parkplatz-Kapazitäten bieten. Von geringerer Bedeutung kann die unmittelbare Lage für spezialisierte Dienstleister wie etwa Marketingagenturen, Büro-Services oder Betrieben mit Führung im Home-Office sein. Hier spielt die Makrolage (die Region, das Vertriebsgebiet, die Größe, Erschließung und Kaufkraft etc.) zumeist eine größere Rolle als die Mikrolage (nähere Umgebung der Immobilie).